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原创 融创做对了什么?孙宏斌的攻守道

2019-04-03 19:39:00 来源:大摩大发香港分分彩

原标题:融创做对了什么?孙宏斌的攻守道

稳坐行业前四

融创大概是整体地产行业最有劲的一家地产公司:每一步发展都超乎想象,每一宗收购都叹为观止。

他们正在稳步前行中。

融创中国(1918.HK)最新发布的年报显示,其合同销售金额约为4608.3亿元,同比增长27.3%,继2017年后蝉联行业第四名。“现在这个位置挺好。”董事局主席孙宏斌对融创这两年的发展表示满意。

位置不care,更在意的变成了对效益的追求。 2018年,融创营业收入1247.5亿元,同比增长89.4%;净利润174.5亿元,同比增长50%。

这才是被公众所熟知的融创,孙宏斌早年的一条朋友圈中的一段话似乎预告了今天的格局:“马明哲说,‘企业家取得一时的成功,可能是靠运气,取得长时期持续的成功,内心往往有非常强力的欲望。一个成功的企业家内心深处,一定有某种强烈程度超过常人的极大热情在支配、驱使着他。”

做选择题比答题更难

融创擅长做选择题,做选择题,往往比答题本身更艰难。

孙宏斌在土地市场上的精准节奏让人赞叹。2015年,融创通过并购小规模标的和联营的模式成功进入南京、武汉、西安、太原等多个二线城市,当年总土地储备达到4427亿元,其中通过公开市场招拍挂有1576亿元,另外三分之二通过收购、并购获取。2016年10月至2018年9月,土地价格被推高,融创提高拿地标准,基本停止公开市场拿地。

如果这些还不足以说明,那么可以看到,融创的土地储备主要集中在一、二线城市。2018年,融创旗下有16个城市公司销售金额突破100亿,其中超过300亿的城市有重庆、青岛;销售超过200亿的城市有上海、杭州、郑州和济南。

这些判断,给融创带来了不少机会。到去年底市场进入低谷后,融创又把握住机会窗口在一二线城市拿了不少好地,但随着最近土地市场偏热,其拿地又会“非常谨慎”,2019年会继续以并购为主要方式获取土地储备。

“今年拿地要小心,房地产是主业。”孙宏斌并不吝啬于在公众面前谈他对后市的判断。

或许因为这份小心,孙宏斌表示,2019年市场不是那么乐观,尽管政策有一些放松迹象,但政策大幅度放松的可能性不大,稳房价仍然是核心诉求。基于谨慎的预期,融创将2019年销售目标设定在5500亿元,同比增长19%;融创总可售资源超过7800亿元,这意味着销售去化率的目标将达7成。

高手路在前方?

融创一直是稳定型配速选手。

从2012年销售额356亿、位居行业第12位,到2017年3620亿、进入前四,再到今年4600亿销售额,融创的快速增长主要得益于其核心城市的经营策略,以及对多元化战略的克制。

他们配速惊人而持久, 2016-2018的三年合同销售金额复合增长率达75%,这样的稳健配速,别无二人。

在政府对房地产行业持续调控的背景下,融创的业绩在2018年继续高速释放,尤其是收入增长幅度大大高于合同销售金额的增长,这主要是因为融创的产品主要是中高端住宅,结转周期通常在两年之后,而前两年融创的销售相当迅猛。

融创在业绩会上也披露,其已售未结转的金额达到5800亿元。这一数字在一线房企中也是较高的,构成了融创未来几年的利润想象空间,因此孙宏斌很有底气的说:“我们的股价肯定是被低估了。”

房企多元化转型是2018年的主旋律,融创也先后成立了融创文旅集团、融创文化集团,但孙宏斌对融创的多元化战略仍然非常清醒,认为现在融创的核心还是地产业务,而文旅、文化仍然主要是围绕地产业务进行。

“这两个业务(文旅与文化板块)是长期的,希望逐步培养,让它五年、十年后有个特别好的规模。我们没有多元化,当下主要是心无旁骛地把地产做好,地产增长空间还是很大的。”他说。

不盲目多元化扩张,也不盲目高价拿地,这让融创目前的债务总体结构比较安全。

未来几年,融创将延续核心城市的运作方式。孙宏斌在财报业绩会上表示,房地产行业的空间还很大,一二线核心城市人口的聚集,还会有一个很长的过程。

截至去年底,融创拥有土地储备面积2.56亿平方米(包括7,327万平米的旧改项目),对应货值3.55万亿,且超过85%位于一二线城市。融创土地平均成本仅为4181元/平方米,而融创2018年的销售均价为15220元/平方米。

融创未来的机会多不多?

当然多。截止2018年底,融创中国的现金余额约为1202亿元。作为唯一将收并购玩得出神入化的头部公司,融创的机会还有很多,现金余额代表着未来的实力,土地储备也代表着未来的实力,作为看未来两个尤为重要的指标,这家头部房企似乎从这两个指标中给出了一个明确的方向。

融创做对了什么?他们一路疾驰,始终都行走在正确的路上。

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